한강자양 지주택 성공? 9년의 기다림, 그 이면의 진실

한강 자양 지역주택조합 조감도

안녕하세요, 지역주택조합의 진실을 파헤치는 지주택SOS입니다.

최근 '한강자양 지역주택조합'이 9년 만에 사업계획승인을 받았다는 소식이 전해지며, 많은 언론에서 '기적적인 성공 사례'로 다루고 있습니다.

이 기사를 접한 많은 분들이 '이제 지주택도 믿고 할 만하구나'라는 희망을 품으셨을지도 모릅니다.

하지만 저는 오늘, 이 '성공'이라는 단어 뒤에 가려진 냉정한 현실을 짚어보고자 합니다.

과연 9년 만의 사업계획승인은 조합원 모두에게 축복일까요?

특히 2016년, 한강 변 아파트의 꿈을 안고 가입했던 초기 조합원의 입장에서 그 속을 들여다보면 마냥 웃을 수만은 없는 진실과 마주하게 됩니다.

1. '9년의 시간'이라는 가장 값비싼 대가

시간은 지역주택조합 사업에서 가장 큰 비용입니다. 9년 만의 사업계획승인이라는 말은, 반대로 9년간 사업이 멈춰 서서 막대한 금융비용과 운영비가 눈덩이처럼 불어났다는 뜻입니다.

2016년 당시, 평당 2,300만 원대라는 파격적인 초기 모집가는 분명 매력적이었습니다.

하지만 9년이라는 시간 동안 쌓인 비용을 고려하면, 그 모집가는 이미 빛이 바랬을 가능성이 높습니다. 9년의 기다림은 단순한 인내가 아닌, 조합원들의 호주머니에서 매일같이 돈이 새어 나가는 고통의 시간이었습니다.

2. '3,600억 자금 조달 성공'의 함정: 고금리 브릿지론

언론에서 '성공'의 증거로 내세우는 3,600억 원 자금 조달, 그 실체를 정확히 아셔야 합니다.

이 자금은 일반 대출이 아닌 '브릿지론(Bridge Loan)'입니다.

브릿지론은 본 PF 대출 전, 잠시 사용하는 '다리' 역할의 대출로, 이자율이 일반 대출의 거의 두 배에 달하는 초고금리 대출입니다.

이번 대출 구조를 바탕으로 이자율을 보수적으로 계산해 보아도, 조합이 매달 부담해야 하는 순수 이자 비용만 약 16억 원에 달합니다.

착공이 하루 늦어질수록 5천만 원이 넘는 이자가 추가로 쌓이는 셈입니다. 이 모든 돈은 결국 조합원의 추가 분담금이 됩니다.

시공사인 호반건설이 보증을 섰다는 부분 역시 공짜가 아닙니다.

시공사는 그 보증의 대가로 나중에 본 공사비 계약에서 훨씬 높은 금액을 요구할 것입니다.

결국 그 리스크 비용 또한 조합원의 몫으로 돌아오는 구조일 뿐입니다.

3. 아직 끝나지 않았다: '매도청구소송'이라는 큰 산

사업계획승인을 받았다고 해서 모든 것이 끝난 게 아닙니다.

이제 더 큰 산이 남아있습니다. 바로 사업에 동의하지 않은 5% 미만의 토지주에 대한 '매도청구소송'입니다.

법적으로는 조합이 이길 수 있지만, 소송부터 강제집행까지는 최소 1~2년, 혹은 그 이상의 시간이 걸릴 수 있습니다. 

문제는 그 기간 동안, 위에서 언급한 매달 16억 원의 살인적인 이자는 계속해서 쌓여간다는 점입니다. 소송이 길어질수록 조합원의 부담은 기하급수적으로 늘어납니다.

4. 예비 조합원들을 위한 지주택SOS의 조언

이 사례는 우리에게 중요한 교훈을 줍니다. 지역주택조합 가입을 고려하신다면, 반드시 다음 두 가지는 명심하셔야 합니다.

1. '토지사용권원'에 속지 마십시오: 실제 등기 이전된 '토지소유권' 확보율을 구청을 통해 직접 확인해야 합니다.

2. '주변 시세 대비 저렴'이라는 말을 믿지 마십시오: 반드시 국토교통부 실거래가 시스템으로 사업지 주변 아파트의 실제 거래가를 직접 확인하고, 조합이 제시하는 가격이 정말 합리적인지 스스로 판단해야 합니다.

   
   

결론적으로 한강자양 조합의 사례는 '성공'이라는 단어로 포장하기엔 너무나 많은 리스크와 비용이 숨어있습니다.

이는 지역주택조합의 본질이 얼마나 험난한지를 보여주는 또 하나의 증거일 뿐입니다.

※ 한강자양 조합의 향후 리스크나 다른 지역주택조합의 사업성에 대한 심층적인 분석이 필요하시다면, 언제든 저희 '지주택SOS'로 문의해 주시기 바랍니다.