지역주택조합 문제점과 해결방안 보고서 (2025-08-15)

1) 한눈에 보는 요약

• 공사비·추가분담금 급증: 예정가 계약 후 사후 확정 구조·정보 비대칭 때문에 준공 직전 증액 요구가 빈발 → 조합원 피해 확대. KRIHS

• 모집·운영의 불투명성: 허위·과장 광고, 업무대행사 주도 구조, 정보공개 미흡이 반복. KRIHS

• 토지확보 지연: 단계별 토지요건(모집신고 50% 사용권원/설립인가 80% 사용권원+15% 소유권/사업계획승인 95% 소유권) 미충족 시 장기 지연·무산 위험. 국가법령정보센터국가법령정보센터KRIHS

• 감독 공백·분쟁 누적: 사업계획승인 전 관리취약, 비리·불공정 계약, 과도한 공사비 증액 사례가 전국적으로 확인되어 합동점검 착수(2025.7). 국토교통부+1

2) 법·제도 프레임(핵심 조문 요약)

• 용어·체계: 주택법은 주택조합(지역·직장)을 규정하고, 조합원 모집·설립·사업계획 승인·총회 등 절차를 명시. 국가법령정보센터

• 조합원 공개모집: 모집신고(50% 사용권원) 후 일간신문·지자체 홈페이지에 공개모집 의무. 국가법령정보센터국가법령정보센터

• 설립인가 요건: 사용권원 80% + 소유권 15%(국공유지 포함 기준 동일). 법제처

• 사업계획승인 요건: 소유권 95%(지구단위계획구역 내 기준; 등록사업자와 공동시행해도 조합이 단독 95% 확보 필요). 법제처

• 최근 동향: 2024.7.17 시행 개정 주택법 및 2025.7 국토부 전국 실태·특별합동점검(조합운영 비리·불공정 계약·과도한 공사비 증액 중점). KRIHS국토교통부+1

3) 주요 문제 진단(문제–원인–영향)

문제	구조적 원인	직접 영향
공사비 증액·추가분담금	예정가 후 협의·사후확정, 표준계약·검증 부재, 조합 협상력 약함	입주 직전 대규모 증액, 갈등·소송 증가
허위·과장 모집·운영 불투명	업무대행사 주도·책임 불명확, 정보공개 미흡	환급 지연·거부, 신뢰 붕괴
토지확보 지연	높은 소유권 요건·협의 난항·등기 문제	일정 지연, 금융비용 증가·추가분담
감독 공백	승인 전 관리대상 미흡	비리·불공정계약 누적, 전국적 분쟁
※ 근거: KRIHS 이슈리포트(2025)·국토부 보도자료(2025.7). KRIHS국토교통부

4) 해결방안 패키지

A. 제도(거버넌스) 개선

1. 공사비 검증·표준계약 의무화

2. 일정 수준 이상 증액 시 공공기관 검증(예: 부동산원) 의무화, 물가연동·설계변경 범위·상한을 표준계약서로 명문화. KRIHS

3. 업무대행사 등록제 및 책임강화

4. 등록제 전환, 자격·실적 요건 부과, 사업 실패 시 일부 연대책임 검토. KRIHS

5. 정보공개 시스템 구축

6. 조합원 대상 실시간 대시보드(토지확보율, 공사비 집행, 의결안건, 분담금 변동)를 지자체·조합 합동으로 운영. KRIHS

7. 감독권 강화·합동점검 상시화

8. 승인 전 단계 점검 체크리스트 제도화, 반복 위반 사업장 페널티(공공입찰·택지공급 감점 등). KRIHS국토교통부

B. 사업 운영 체계(조합 내부통제)

• 토지확보 로드맵: 필지별 협의·등기상태·담보·매도청구 가능성 관리, 95% 달성 임계경로 설정. (요건 근거) 법제처

• 자금·환급 안전장치: 모집금·분담금 신탁/에스크로 관리, 환급 트리거·기한·이자 규정(규약·계약서에 반영). (모집·환급 리스크 근거) KRIHS

• 의사결정 투명화: 전자총회·실시간 의결 집계, 의결안건 사전 공시(비용·리스크 설명서 포함). (공개모집·공시 근거) 국가법령정보센터

• 공사비 변경 게이트: 증액 사유 요건화(물가·설계·공정), 독립 검증 후 총회 의결 → 계약변경. KRIHS

C. 조합원 보호 장치

• 모집 단계 KFS(Key Facts Statement): 핵심위험(토지·공사비·일정·환급)을 1p 요약본으로 의무 교부, 허위·과장광고 상시단속 연계. 국가법령정보센터국토교통부

• 탈퇴·환급 기준 명확화: 일정 지연·요건 미달·허위광고 입증 시 위약금 없는 환급, 처리기한·이자 규정. (환급지연 사례 근거) KRIHS

• 자격·변경 관리: 저당권 미말소 등 리스크 존재 시 조합원 변경 제한 해석 고려(분쟁 예방). 법제처

D. 분쟁 예방·대응 프로토콜

• 분쟁조정·검증 트랙: 공사비 증액 분쟁 → 검증기관 의뢰 → 조정위 심의 → 총회 의결. KRIHS

• 불공정 조항 점검: 공급계약·시공계약·업무대행 계약 내 일방 변경 조항, 과도한 위약·가압류 관행 점검(국토부 특별점검 연계). 국토교통부

5) 체크리스트(핵심 12항목)

1. 토지확보율: 모집신고 50% 사용권원/설립 80%+15%/승인 95% 충족 스케줄표. 국가법령정보센터법제처+1

2. 모집공고: 신고 후 신문·지자체 홈페이지 공개 여부, 필수 기재사항 누락 점검. 국가법령정보센터

3. 업무대행사: 실적·보수체계·책임조항(환급·배상) 포함 여부. KRIHS

4. 자금관리: 에스크로/신탁 계약·출금 승인 체계. KRIHS

5. 공사비 계약: 표준조항(물가연동·설계변경 범위·상한·검증절차) 반영. KRIHS

6. 정보공개: 토지·자금·의결·일정 대시보드 운영. KRIHS

7. 총회운영: 직접참석/전자총회 병행·의결정족수 관리. 대한민국 정책브리핑

8. 환급 규정: 사유·기한·이자 명시, 자동트리거. KRIHS

9. 저당·담보: 사업대지 담보설정·말소 일정, 조합원 변경 제한 위험 확인. 법제처

10. 광고표준: “확정분양가”·“무조건 당첨” 등 금지 문구 통제·검수. KRIHS

11. 분쟁트랙: 검증–조정–의결–집행의 단계별 문서화. KRIHS

12. 합동점검 대응: 자료정합성·계약공정성 사전 셀프점검. 국토교통부

6) 실행 로드맵(예시)

• 30일: 토지·자금·계약 현황 진단, 대시보드 시범오픈, 공사비·업무대행사 계약 ‘리스크 조항’ 개정안 초안. KRIHS

• 60일: 공사비 검증 프로토콜 가동(증액요청분 샘플 검증), 환급 규정·모집 KFS 배포, 에스크로 확대. KRIHS

• 90일: 표준계약 전면 적용, 지자체 협의 통한 상시점검·분쟁조정 라인 구축. KRIHS

참고·근거

• 국토교통부 보도자료(2025.7): 전국 분쟁사례·합동점검 및 위법행위 집중 점검 발표. 국토교통부+1

• 주택법·시행령·시행규칙: 모집신고 50% 사용권원, 설립 80%+15%, 승인 95%, 공개모집 의무 등. 국가법령정보센터국가법령정보센터법제처+1

• 법제처 해석: 조합과 등록사업자 공동시행 시에도 조합 단독 95% 소유권 확보, 저당권 미말소 시 조합원 변경 제한 등. 법제처+1

• 국토연구원(KRIHS) 이슈리포트(2025.7): 공사비 검증·표준계약·업무대행사 등록제·정보공개·감독권 강화 제안 및 모집·토지확보·환급 리스크 분석. KRIHS