지역주택조합 단계별 위험요소 정말중요합니다!

지역주택조합 사업진행 단계별 절차 및 위험요소

조합원들은 보통 4번 이후부터 참여하게된다.

주요위험요소들을 정리해 놓았으니 꼭 가입하기전에 확인하세요!!

핵심 포인트 이것만 알아도 지역주택조합 전문가!

더이상 손해보지마세요

• 12단계 진행 과정에서 각 단계마다 토지확보율과 조합원 구성 요건이 달라짐

• 토지사용권원(동의서) vs 토지소유권(실매입)의 차이가 사업 성패 좌우

• 95% 토지확보까지는 언제든 사업 중단 가능, 착공 후에도 추가 리스크 존재
  

지역주택조합 사업진행 12단계 상세 분석

단계	토지확보 요건	조합원 구성 요건	소요기간 (개월)	주요 위험요소
1. 사업토지물색	없음	없음	1-3	부지 적정성 판단 오류
2. 추진위원회 구성	없음	없음	1-2	추진 주체의 전문성 부족
3. 조합규약 작성	없음	없음	1-2	불리한 조항 포함 가능
4. 조합원 모집신고	토지사용권원 50% 이상	없음	1-2	허위·과장 광고
5. 조합창립총회	토지사용권원 50% 이상	없음	1	조합장 선출 과정 갈등
6. 조합설립인가	토지사용권원 80% 이상 토지소유권 15% 이상	20인 이상 예정세대수 50% 이상	2-6	토지확보 지연/실패
7. 교통/건축심의	토지소유권 95% 이상	조합설립 완료	3-12	인허가 지연/불승인
8. 사업계획승인	토지소유권 95% 이상	조합설립 완료	3-6	토지확보 최종 실패
9. 착공	토지소유권 100%	조합설립 완료	24-36	공사비 증액 요구
10. 입주자모집승인	토지소유권 100%	조합설립 완료	1-2	일반분양 부진
11. 사용검사 및 입주	토지소유권 100%	조합설립 완료	1-2	하자 발생
12. 청산 및 해산	토지소유권 100%	조합설립 완료	3-6	잉여금 분배 갈등

토지확보 법적 효력 비교(소유권을 취득했는지가 중요합니다)

구분	법적 효력
토지사용권원 (토지사용동의서)	매매 의사표시 법적 구속력 제한적
토지소유권 (실제 매입완료)	소유권 이전완료 완전한 법적 효력

단계별 상세 위험 분석

초기 단계 (1~3단계) 위험요소

• 부지 선정 오류: 인허가 불가능한 토지, 개발제한구역, 문화재 등

• 추진 주체 문제: 무자격자, 사기꾼, 경험 부족

• 조합규약 함정: 업무대행사에게 과도하게 유리한 조건

모집 단계 (4~6단계) 위험요소

• 허위 광고: 토지확보율 과장, 분양가 대비 저렴함 강조

• 토지확보 실패: 토지주 마음 변화, 가격 상승으로 계약 파기

• 조합원 모집 부진: 시장 상황 악화, 경쟁 단지 등장

인허가 단계 (7~8단계) 위험요소

• 심의 통과 실패: 설계 부실, 교통 문제, 환경 문제

• 토지 소유권 95% 확보 실패: 일부 토지주 거부, 가격 협상 결렬

• 매도청구 실패: 5% 매도청구 대상 토지의 법적 문제

시공 단계 (9~12단계) 위험요소

• 공사비 증액: 자재비 상승, 설계 변경, 지반 문제

• 시공사 갑질: 준공 후 추가비용 요구, 입주 지연

• 분양 부진: 일반분양 저조, 미분양 발생

• 청산 지연: 잉여금 분배 갈등, 하자 처리 문제

전국 지자체 건축과/주택과 연락처 모르면 전화해서 물어보세요

서울특별시

구분	부서명	전화번호
서울시청	주택정책지원센터	02-2133-7834
종로구	주택관리과	02-2148-2604, 2607
중구	주택과	02-3396-5702
용산구	주택과	02-2199-7353~7355
성동구	주택정책과	02-2286-5584~5, 5594
광진구	주택과	02-450-7669, 7646~7
동대문구	주택과	02-2127-4597, 4358, 4668
중랑구	주택관리과	02-2094-2132~2135
성북구	주택정책과	02-2241-2703
강북구	주택과	02-901-6816
도봉구	주택과	02-2091-3512~3515
노원구	공동주택지원과	02-2116-3845, 3921, 3781
은평구	주택과	02-351-7376~9
서대문구	주택과	02-330-1457
마포구	주택상생과	02-3153-9317, 9304, 9316, 9324
양천구	주택과	02-2620-3524~6
강서구	주택과	02-2600-6434, 6482, 6823
구로구	주택과	02-860-2937
금천구	주택과	02-2627-1605, 1610, 1617, 1618
영등포구	주택과	02-2670-3667, 3653, 3669, 3663
동작구	주택지원과	02-820-9381~9383
관악구	주택과	02-879-6311~6313
서초구	공동주택관리과	02-2155-7350, 7339, 6308
강남구	주택과	02-3423-6082~3, 6085~8
송파구	주택관리과	02-2147-2975~8
강동구	주택재건축과	02-3425-5973, 5976~5978

경기도

구분	부서명	전화번호
경기도청	주택정책과	031-8008-4944, 4955
수원시	공동주택과	031-228-3646, 3766
성남시	공동주택과	031-729-8902~6
안양시	주택과	031-8045-5673, 5279
평택시	주택과	031-8024-4144
안산시	주택과	031-481-2374, 2396, 3415
고양시	주택과	031-8075-3106~3109, 3138
용인시	주택정비과	031-6193-2389, 3827, 3828, 3382
부천시	주택정책과	032-625-3603, 3604, 3608
화성시	공동주택관리과	031-5189-2251
파주시	주택과	031-940-4944, 4950, 4960, 4970
의정부시	주택과	031-828-4504, 4505
구리시	건축과	031-550-8821
남양주시	도시건축과	031-590-8977 (금곡양정)
하남시	주택과	031-790-5836, 5929, 5423
양주시	주택과	031-8082-6661
김포시	주택과	031-980-2446, 5997

인천광역시

구분	부서명	전화번호
인천시청	건축계획과	032-440-4758
중구	건축과(원도심)	032-760-7476
중구	건축허가과(영종)	032-760-8869
동구	도시정비과	032-770-6794
미추홀구	주택관리과	032-880-4559, 4561
연수구	도시주택과	032-749-8629
남동구	공동주택과	032-453-6425
부평구	건축과	032-509-6882, 6884
계양구	건축과	032-450-5605, 5608
서구	주택관리과	032-560-5974, 5975

광역시별 주요 연락처

광역시	부서명	전화번호
부산광역시	건축주택과	051-888-3531
대구광역시	건축주택과	053-803-6903
대전광역시	주택정책과	042-270-6363
광주광역시	주택정책과	062-613-4824
울산광역시	건축주택과	052-229-3612

도별 본청 연락처

도	부서명	전화번호
강원특별자치도	건축과	033-249-3464
충청북도	건축문화과	043-220-4474
충청남도	건축도시과	041-635-4651
전북특별자치도	주택건축과	063-280-2365
전라남도	건축개발과	061-286-7724
경상북도	건축디자인과	054-880-4022
경상남도	건축주택과	055-211-4383
제주특별자치도	건축과	064-710-3471

인허가 관련 주의사항

문의 전 준비사항

1. 조합명, 사업지 주소 정확히 확인

2. 현재 진행 단계 파악

3. 토지확보율 (사용권원 vs 소유권 비율)

4. 조합원 구성 현황 확인

주요 확인 사항

• 해당 지역의 지구단위계획 수립 여부

• 건축심의, 교통영향평가 진행 상황

• 토지소유권 확보 계획 및 일정

• 매도청구 대상 토지 현황

민원 신청 시 유의사항

• 관할 구청/시청에 먼저 문의 (사업지 주소 기준)

• 업무 시간: 평일 09:00~18:00 (점심시간 12:00~13:00 제외)

• 담당자 직통번호로 연결 시 더 정확한 정보 확보 가능

이 자료를 바탕으로 지역주택조합 가입 전 해당 지자체에 직접 확인하여 사업 진행 상황과 위험 요소를 정확히 파악하시기 바랍니다.

본게시물은 지주택SOS 에서 작성되었습니다. http://www.jjtsos.com