주택법 제11조 개정 핵심 정리

📋 주택조합 설립이 더 까다로워졌다?

🔍 법령 개요

구분	내용
법령명	주택법 제11조(조합설립인가)
개정일	2020년 7월 24일 시행
개정 배경	부실한 토지 확보로 인한 조합사업 지연·분쟁 방지, 조합원 보호 강화

📊 개정 전후 비교표

구분	개정 전 (구법)	개정 후 (현행법)	변화
토지 사용권원	50% 이상 확보	80% 이상 확보	🔺 30%p 강화
토지 소유권	규정 없음	15% 이상 확보	🆕 신설
리모델링조합 특례	없음	별도 기준 적용 가능	🆕 신설
인가 불허 근거	불분명	요건 미달시 의무적 불허	🆕 명문화
조문 구성	2개 항	4개 항	📈 체계화

🚨 주요 변경점 요약표

No.	변경점	개정 전	개정 후	영향도
1	사용권원 비율	50%	80%	🔴 상
2	소유권 확보	불요	15% 필수	🔴 상
3	리모델링 특례	없음	별도 적용	🟡 중
4	인가 거부	재량	의무	🟡 중
5	조문 체계	간단	상세	🟢 하

💼 실무 영향 분석표

대상	긍정적 영향	부정적 영향	대응 필요사항
조합 발기인	사업 신뢰성 ↑	토지확보 부담 ↑ 초기비용 증가	충분한 자금 준비 토지주 사전 협의 강화
업무대행사	안정적 수주 ↑	실사업무 증가 리스크 부담 ↑	토지확보 전문성 강화 법적 검토 체계화
예비 조합원	사업 안정성 ↑ 완공 가능성 ↑	가입 기회 감소 참여 문턱 상승	신중한 조합 선택 사전 실사 강화

✅ 설립 인가 체크리스트

순번	확인 항목	기준	확인 여부
1	토지 사용권원 확보율	80% 이상	☐
2	토지 소유권 확보율	15% 이상	☐
3	리모델링조합 해당 여부	특례 적용 가능 확인	☐
4	필수 서류 구비	대통령령 정한 서류 완비	☐
5	토지 확보 증명서류	임대차·매매계약서 등	☐

📋 필요 서류 정리표

서류 구분	서류명	용도	비고
사용권원 증명	임대차계약서	토지 사용권 증명	80% 이상
	사용승낙서	토지 사용권 증명
소유권 증명	등기부등본	토지 소유권 증명	15% 이상
	매매계약서	토지 소유권 증명
기타	사업계획서	조합설립 목적	대통령령
	조합정관	조합 운영 기준	대통령령

🎯 핵심 포인트 요약

구분	핵심 내용
가장 중요한 변화	토지 사용권원 50% → 80% 상향
완전히 새로운 요건	토지 소유권 15% 이상 필수 확보
실무자 주의사항	요건 미달 시 무조건 인가 불허
조합원 관점	사업 안정성 ↑, 참여 기회 ↓
업계 트렌드	소규모·부실 조합 진입장벽 상승