📋 업무대행사 규제가 강화됐다! 주택법 제11조의2 개정 완전 정리

🔍 법령 개요

구분	내용
법령명	주택법 제11조의2(주택조합업무의 대행 등)
개정일	2023년 5월 4일 시행
개정 배경	업무대행사 부실로 인한 조합원 피해 방지, 자격 요건 및 책임 강화

📊 개정 전후 비교표

구분	개정 전 (구법)	개정 후 (현행법)	변화
적용 대상	주택조합 전체	리모델링주택조합 제외	🔴 적용범위 축소
대행업무 범위	3가지 (모집, 토지확보, 인가신청)	4가지 (+ 그 밖의 업무)	🆕 확대
자격 요건	등록사업자	자본금 요건 갖춘 등록사업자	🔺 강화
손해배상 책임	규정 없음	고의·과실시 배상 의무	🆕 신설
실적 보고	의무 없음	국토부령에 따라 보고	🆕 신설

🚨 주요 변경점 상세 분석표

No.	변경점	개정 전	개정 후	영향도	세부 내용
1	리모델링조합 제외	전체 적용	제외 명시	🟡 중	별도 규정 적용
2	업무 범위 확대	3개 업무	4개 업무	🟡 중	대통령령으로 추가 업무 규정
3	자본금 요건 신설	없음	필수	🔴 상	대통령령으로 구체적 금액 규정
4	손해배상 의무	없음	필수	🔴 상	고의·과실 시 조합·조합원 배상
5	실적 보고 의무	없음	필수	🟡 중	국토교통부령에 따른 정기 보고

💼 대행업무 범위 비교표

순번	업무 내용	개정 전	개정 후	비고
1	조합원 모집	✅ 포함	✅ 포함	동일
2	토지 확보	✅ 포함	✅ 포함	동일
3	설립인가 신청	✅ 포함	✅ 포함	동일
4	그 밖의 업무	❌ 없음	✅ 신설	대통령령 규정

💰 업무대행사 자격 요건 강화표

구분	개정 전	개정 후	강화 수준
기본 자격	등록사업자	등록사업자	동일
자본금 요건	❌ 없음	✅ 대통령령 규정	🔴 신설
보험 가입	규정 없음	별도 규정	🟡 별도 검토
실적 관리	없음	✅ 정기 보고	🔴 신설

📋 업무대행사 의무사항 신설표

의무 구분	내용	적용 시점	위반 시 결과
손해배상	고의·과실로 조합·조합원 피해 발생 시 배상	손해 발생 시	민사 책임
실적 보고	국토교통부령에 따른 정기 보고	정기적	행정 제재
자본금 유지	대통령령 정한 자본금 기준 충족	상시	자격 취소

🎯 이해관계자별 영향 분석표

대상	긍정적 영향	부정적 영향	대응 방안
조합·조합원	대행사 신뢰성 ↑ 피해 구제 근거 확보 업무 범위 확대	대행 수수료 ↑ 대행사 선택폭 ↓	대행사 실적·자본금 확인 계약서 손해배상 조항 점검
업무대행사	업무 영역 확대 전문성 인정	자본금 부담 증가 책임 범위 확대 보고 업무 추가	자본금 확충 배상책임보험 검토 리스크 관리 강화
리모델링조합	별도 규정 적용 유연한 대행 가능	규정 불명확	별도 규정 시행 대기

✅ 업무대행사 선정 체크리스트

순번	확인 항목	기준	확인 방법	체크
1	등록사업자 여부	필수	사업자등록증 확인	☐
2	자본금 요건	대통령령 기준 충족	재무제표, 자본금증명서	☐
3	업무 범위 명시	4가지 업무 포함	계약서 업무범위 조항	☐
4	손해배상 조항	배상책임 명시	계약서 배상조항 확인	☐
5	실적 보고 능력	보고서 작성 가능	과거 실적, 전문인력	☐

📊 시행 전후 업계 변화 예상표

구분	시행 전	시행 후 예상
대행사 수	많음	감소 (자본금 요건으로)
대행 수수료	낮음	상승 (책임·비용 증가로)
서비스 품질	편차 큼	상향 평준화
분쟁 발생률	높음	감소 (배상 체계로)
업무 전문성	낮음	향상 (자격 강화로)

🔍 실무 주의사항

주의점	내용	대응 방법
리모델링조합 혼동	일반조합과 다른 규정 적용	조합 유형 사전 확인 필수
자본금 기준 미비	대통령령 시행 전 불명확	시행령 공포 시까지 대기
손해배상 범위	고의·과실 입증 어려움	계약서 명확한 책임 범위 규정
실적 보고 부담	보고서 작성 업무 증가	전담 인력 또는 시스템 구축

🎯 결론 및 시사점

구분	내용
정책 방향	업무대행사 진입장벽 상승 → 서비스 품질 향상
업계 전망	소규모 대행사 시장 퇴출 → 전문 대형사 중심 재편
조합원 효과	대행 비용 ↑ vs 서비스 신뢰성 ↑ 트레이드오프
향후 과제	대통령령·부령 세부 기준 마련 시급